La loi de finances pour 2004, adoptée par le Parlement le 18 décembre 2003 et applicable à compter du 1er janvier 2004, modifie en profondeur le système d'évaluation de l'usufruit et de la nue-propriété. De quoi s'agit-il ? Prenons l'exemple d'un logement. Il faut savoir que le droit de propriété donne au propriétaire trois sortes de prérogatives : le droit d'utiliser le logement (l'habiter), le droit de percevoir les revenus du logement (le louer), le droit de disposer du logement (le vendre). Il est possible, pour le propriétaire, de séparer ces prérogatives en deux groupes : d'une part l'usufruit qui comprend le droit d'utiliser et de percevoir les revenus et d'autre part la nue-propriété qui comprend le droit de disposer. Le droit de propriété est donc l'addition de l'usufruit et de la nue-propriété. L'usufruit est le plus souvent viager, c'est-à-dire qu'il s'éteint par la mort de son titulaire. Il peut aussi être constitué pour une durée fixe, on parle alors d'usufruit temporaire. Celui qui a le droit d'utiliser le logement et d'en percevoir les revenus est l'usufruitier, celui qui a le droit de disposer du logement est le nu-propriétaire. Si, par exemple, l'usufruitier et le nu-propriétaire s'entendent pour vendre le logement, comment se partage le prix entre eux ? Si par exemple vos parents vous donnent la nue-propriété d'un appartement, sur quelle valeur le Trésor va-t-il vous taxer ? En matière d'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) il est parfois nécessaire d'évaluer séparément l'usufruit et la nue-propriété. La question de l'évaluation de l'usufruit et de la nue-propriété (les deux sont liées bien sûr) est donc très importante. la loi règle à l'article 669 du Code général des impôts, qui sera applicable aux donations, successions, ventes, échanges, apports en société, etc. L'évaluation se fera en appliquant un nouveau barème tenant compte de l'espérance de vie de l'usufruitier, puisque l'usufruit n'existe que durant la vie de son titulaire.
Age de l'usufruitier |
Valeur de l'usufruit
par rapport à la
valeur de la pleine propriété |
20 ans |
90% |
21 à 30 ans |
80% |
31 à 40 ans |
70% |
41 à 50 ans |
60% |
51 à 60 ans |
50% |
61 à 70 ans |
40% |
71 à 80 ans |
30% |
81 à 90 ans |
20% |
à partir de 91 ans |
10% |
Pour l'usufruit à durée fixe (usufruit temporaire) une règle spécifique est prévue qui ne tient pas compte de l'âge de l'usufruitier. L'usufruit est alors estimé à 23% de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de dix ans et sans fraction. N'oubliez pas, en outre, que le droit d'usage et d'habitation réservé au conjoint survivant est évalué par le fisc à 60% de la valeur de l'usufruit viager, désormais revalorisé. Pour mieux anticiper les effets de ces nouvelles règles sur votre patrimoine, et donc sur votre famille, n'hésitez pas à rencontrer votre notaire. Il vous expliquera ce qui va changer dans votre cas particulier et vous exposera les choix qui s'offrent à vous en toute sécurité.
