Le 1er octobre 2007 est entrée en vigueur une importante réforme des permis de construire et autres autorisations d'urbanisme (permis de démolir et permis d'aménager).
Le permis de construire reste obligatoire pour la réalisation des constructions neuves, ainsi que pour certains travaux exécutés sur des constructions existantes. Il restera également obligatoire pour certains changements de destination (d'usage).
Les constructions neuves - le principe est l'obligation de l'obtention d'un permis de construire et le décret fixe une liste de travaux réalisable après une simple déclaration ou même ne nécessitant aucune démarche particulière. Il s'agit de travaux de faible importance.
Les travaux sur des constructions existantes - le décret précise quels travaux et quels changements de destination (ou d'usage) devront être précédés d'un permis de construire ou d'une déclaration de travaux.
Les constructions saisonnières qui sont démontées et réinstallées à intervalles réguliers doivent être autorisées par un permis de construire. Les constructions temporaires sont plus libres. Les constructions précaires (ou provisoires) doivent être autorisées par un permis de construire précaire qui pourra exceptionnellement déroger aux règles d'urbanisme.
Le permis de démolir - il est obligatoire dans les secteurs protégés définis par la nouvelle réglementation. En dehors de ces secteurs chaque commune décidera de l'instaurer ou non sur tout ou partie de son territoire.
Le permis d'aménager ou la déclaration préalable - cette nouvelle autorisation ou cette nouvelle déclaration est nécessaire pour réaliser certains travaux, installations et aménagements affectant l'utilisation des sols. La liste est fixée par le décret.
Certains types de travaux sont soumis à la délivrance d'un permis d'aménager et d'autres à une déclaration préalable dont l'instruction est simplifiée (par exemple les clôtures ou les petits projets). Le permis d'aménager ou la déclaration préalable est également applicable en cas de division de terrains en lots (opération de lotissement). Le permis d'aménager est également applicable à la création d'un terrain de camping ou d'un parc résidentiel destiné à l'accueil d'habitations légères de loisirs.
Les délais de traitement des dossiers de demande par la mairie devraient à l'avenir être plus fiables car ils seront obligatoires.
Les délais de traitement des demandes sont les suivants : un mois pour les déclarations, deux mois pour les permis de construire des maisons individuelles, et trois mois pour les permis des autres constructions (professionnelles, commerciales, agricoles. etc.). Une majoration de ces délais est prévue par le décret si des consultations spéciales sont imposées (par exemple celle de l'architecte des Bâtiments de France lorsque le projet se trouve en zone de monument historique), Cette majoration ne sera possible pour l’administration que si elle a été notifiée au demandeur dans le mois du dépôt de la demande. Elle ne pourra pas être modifiée ensuite.
Les pièces à fournir lors du dépôt de la demande sont fixées par le décret. Aucun autre document ne peut=être exigé par l'administration. La mairie a un mois à partir du dépôt de la demande pour réclamer les pièces manquantes au demandeur. Les délais commencent à courir quand le dossier est complet mais les pièces manquantes que la mairie aurait oublié de réclamer dans le mois du dépôt de la demande n'empêcheront pas le délai d'instruction de courir. Les mairies seront certainement très vigilantes pendant ce mois!
Toutefois il existe une règle curieuse et assez dangereuse pour les propriétaires en cas de délivrance d'une autorisation de construire sur la base d'un dossier incomplet. En effet une telle autorisation est illégale et peut être retirée par la mairie ou être annulée plus tard par le juge. Les demandeurs auront tout intérêt à bien veiller à la fourniture d'un dossier complet au risque d'être propriétaire d'une maison construite "sans permis". Les conséquences peuvent être lourdes (poursuites pénales, civiles, revente et assurance difficiles). Le contrôle de la conformité des travaux pourra être tacite.
Le bénéficiaire de l'autorisation de construire devra, en fin de travaux, déposer une déclaration d'achèvement des travaux en mairie, Après l'écoulement d'un certain délai fixé par le décret et si la mairie ne fait aucune observation la construction sera réputée conforme. Mais l'administration pourra, pendant ce délai, contrôler que les travaux ont été effectués conformément à l'autorisation accordée. Dans certains cas ce contrôle sera systématique. En cas de non conformité le propriétaire devra se mettre en conformité ou obtenir une autorisation modificative, sinon des poursuites pénales pourront être engagées pendant trois ans à compter de l'achèvement.
Si vous avez des projets n'hésitez pas à en parler à votre notaire. Il vous aidera à anticiper et à vous organiser dans les meilleures conditions possibles, Si vous n'avez pas de notaire, consultez l'annuaire des notaires de France en ligne sur www.notaires.fr
