Le décret n° 2007-18 du 5 Janvier 2007 réforme en profondeur les procédures d’instruction des autorisations de construction, de division et d’aménagement, mais aussi et surtout leur champ d’application respectif.
1) Le nouveau permis valant division aura pour objet la réalisation de plusieurs constructions, c’est à dire d’au moins deux bâtiments distincts et autonomes, quelle qu’en soit la destination. L’assiette du permis devra bien évidemment prévoir une « division en propriété ou en jouissance ». Comme par le passé, ce n’est pas la division en propriété mais en jouissance qui selon les circonstances pourra éventuellement poser problème. En effet, la jurisprudence avait jusqu’à présent adopté une position différente selon notamment qu’il existait ou pas des zones de jouissance privative ou encore que l’on avait à faire à un ou plusieurs maîtres d’ouvrage.
2) Par contre, rompant avec la doctrine administrative actuelle qui appliquait l’article R 421-7-1 non seulement aux divisions intervenant avant l’achèvement des constructions mais aussi aux projets réalisant plusieurs constructions, et laissant supposer après achèvement du chantier, une division, l’article R 431-24a limite son objet désormais aux seuls terrains d’assiette devant faire l’objet d’une division avant l’achèvement du projet : excluant ainsi de son objet, et du régime des lotissements, les divisions après achèvement.
3) L’autre « révolution » apportée par le nouvel article concerne le critère de l’unicité du maître de l’ouvrage, qui figurait dans l’article R 421-7-1, et que la jurisprudence a toujours confirmé. Le dispositif ancien était par conséquent « dédié » aux opérations réalisées en l’état futur d’achèvement , mais prohibait après délivrance d’un permis valant division à plusieurs personnes physiques ou morales agissant conjointement et solidairement, le transfert partiel du permis valant division à l’un ou l’autre d’entre les maîtres d’ouvrage d’origine et a fortiori à des tiers. Ce verrou disparaît avec le nouvel article qui ne prévoit plus l ‘exigence d’un seul maître d’ouvrage, et qui devrait permettre à nombre d’entre nous de solutionner dans un cadre réglementaire clair, et parfaitement sécurisé, beaucoup d’opérations complexes, comportant plusieurs intervenants et pour lesquelles nous ne disposions pas d’un outil spécifique.
Bien entendu, ces transferts partiels devront préciser la répartition des responsabilités et des obligations de l’ensemble des acteurs en particulier quant à la réalisation des équipements propres de l’opération.
4) L’article R 431-24 donne naissance à une véritable autorisation de diviser avant l’achèvement de l’ensemble. En effet, ce que l’ensemble des praticiens avait fini par qualifier de « permis valant division » (R 421-7-1), ne permettait d’échapper au régime des lotissement que lorsque réalisant une vente à terme ou en l’état futur de division, l’on bénéficiait de la dispense prévue à l’article R 315-2c, ou encore parce l’on procédait à des ventes après achèvement. Désormais, les opérations réalisées dans le cadre d’un tel permis ont un statut spécifique, puisque l’article R 442-1 dispose que « ne constituent pas des lotissements et ne sont pas soumises aux dispositions du présent livre … : c) les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l’article
R 431-24 ».
Cette spécificité affirmée du permis de l’article R 431-24 devrait en outre résoudre de nombreux problèmes que posaient antérieurement la combinaison des articles
R 315-1 et R 315-2, d’autant que la définition du lotissement et de ses exclusions a elle aussi été remaniée et complétée.
5) Tirant toutes les conséquences de la spécificité enfin reconnue aux divisions réalisées dans le cadre d’un permis de l’article R 431-24, l’instruction de celui-ci en raison sans doute de la portée du nouveau projet architectural (article L 431-2), ne donnera plus lieu à la production de la note de présentation prévue pour les demandes d’autorisation de lotir. Dans le même esprit que l’article R 421-7-1, en cas de voies ou d’espaces communs, la demande sera complétée parle projet d’une association syndicale sauf, ce qui est novateur, à ce que l’ensemble soit soumis au statut de la copropriété. Par contre, la fourniture auparavant facultative d’un plan de division, est rendue obligatoire par l’article R 431-24.
Dans cette hypothèse, le pétitionnaire ne pourra cependant plus joindre au plan de division un tableau de répartition de SHON entre les terrains issus de la division, ni prévoir une gestion conventionnelle de la densité (telle que inégalitaire, surdensitaire ou sous densitaire), comme le permettait jusqu’alors l’article R 421-7-1.
