Le régime de taxation des plus-values immobilières des particuliers a été profondément modifié et à plusieurs reprises depuis 2004.
Un certain nombre d'opérations et de personnes sont exonérées de déclaration et de taxation.
Les ventes effectuées après quinze ans : Par le jeu d'un abattement de 10% pratiqué sur la plus-value par année de possession au-delà de la cinquième, toute vente signée plus de quinze ans après l'achat est exonérée de toute taxation. Faites attention si vous approchez les quinze ans de possession, à quelques jours près il serait dommage de perdre cette exonération totale. Il est certainement possible de faire patienter votre acheteur pour atteindre les quinze ans.
La résidence principale: Le bien vendu doit être la résidence effective et habituelle du vendeur au jour de la vente pour être exonéré. Il arrive parfois que le vendeur déménage avant la vente. Dans ce cas l'exonération est tout de même accordée si le vendeur a cessé d'occuper le logement à titre de résidence principale depuis moins d'un an. Mais attention personne d'autre ne doit avoir occupé le logement dans l'intervalle, même pas gratuitement, sinon le logement deviendrait sa résidence et cesserait d'être la votre. En cas de vente par des époux en instance de divorce il faudra aussi faire attention à ce délai maximum d'un an. Celui qui quitte le logement peut perdre le bénéfice de l'exonération.
La vente d'un logement en construction pour cause de divorce, de mutation professionnelle ou d'invalidité peut bénéficier de l'exonération si ce logement était destiné à la résidence principale et que le vendeur n'était pas propriétaire du logement qu'il occupait pendant la construction.
Les petites ventes : Les ventes dont le prix est inférieur à 15.000 euros sont exonérées de toute taxation, Si la vente est faite par un couple marié le seuil de 15.000 euros s'applique à chacun, ce qui permet une vente de 30.000 euros exonérée. Certains retraités ou invalides - Les retraités ou titulaires d'une carte d'invalidité, non passibles de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et dont le revenu fiscal est inférieur à un certain plafond, sont exonérés de taxation sur la plus-value immobilière.
Les ventes aux organismes de logements sociaux : La plus-value réalisée en cas de vente signée entre le 28 juillet 2005 et le 31 décembre 2007 à un organisme de logements sociaux (HLM, etc.) est exonérée de toute taxation. Si vous ne pouvez pas invoquer un de ces cas d'exonération vous allez devoir déclarer et payer. Un résumé de ce qui vous attend si vous réalisez une plus-value immobilière taxable s'impose. En quoi consiste le régime de taxation des plus-values réalisées par les particuliers dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé. Si vous vendez un bien immobilier (appartement, maison, terrain) et que vous n'êtes pas dans un cas d'exonération, vous devez déclarer le bénéfice (appelé plus-value) que vous réalisez et payer un impôt de 27% sur ce bénéfice. Comment est ca1culée la plus-value?
Elle est égale à la différence entre le prix de vente et le prix tic revient, avec quelques correctifs.
Prenons un exemple :
Vous vendez le 1er octobre 2006 un appartement pour 200.000 euros et que vous avez acheté 100.000 euros le 1er septembre 1996 (dix ans après l'achat).
• Première étape : Le calcul de votre prix de revient.
Il est égal à :
- votre prix d'achat : 100.000
"de notaire", commission d'agence) soit pour leur montant réel si vous pouvez en justifier, soit pour un montant forfaitaire de 7,5% 7.500
- plus certains travaux, réalisés par une entreprise et justifiés par une facture, soit en 'absence de justificatifs pour un montant forfaitaire de 15% du prix d'achat car vous possédez le bien depuis plus de 5 ans 15.000
Prix de revient total: 122.500
• Deuxième étape: Le calcul de la plus-value imposable.
Le prix de vente étant de 200.000
Et le prix revient de - 122.500
La plus-value est de 77.500
Il est pratiqué sur cette plus-value un abattement de 10% par année de possession au-delà de la cinquième, soit dans votre cas 10% x 5 années = 50% d'abattement : 77.500 - 50% = 38.750
Il est enfin pratiqué un abattement fixe de 1.000 euros si vous êtes seul propriétaire ou de 2.000 euros si le bien appartient pour moitié à votre conjoint.
Si vous êtes seul propriétaire plus-value imposable est donc de : 38.750 - 1.000 = 37.750 euros, taxable à 27% (16% d'impôt et 11 % de prélèvements sociaux).
La plus-value est calculée par le notaire du vendeur, qui doit prélever sur le prix de vente, le montant de l'impôt à payer. Le calcul est effectué dans la déclaration de plus-value établie grâce aux informations et documents fournis par le vendeur qui reste responsable de sa déclaration. La déclaration est rédigée par le notaire et signée par le vendeur en même temps que la vente. Elle est ensuite déposée par le notaire au bureau des hypothèques (qui est un service de la Direction générale des impôts) avec le montant de l'impôt dû par le vendeur. C'est une forme de retenue à la source. L'avantage du nouveau système est que la rédaction de la déclaration est prise en charge par le notaire. Le contribuable ne risque plus de l'oublier. Il doit fournir au notaire la totalité des éléments nécessaires (factures, justificatifs, ventes partielles précédentes et déclarations de plus-values antérieures éventuelles, etc.).
Si le vendeur est une société civile immobilière (S.C.I) qui réalise une opération occasionnellement (et non de manière habituelle et professionnelle), la plus-value est calculée de la même manière au niveau de la société (date d'achat et de vente par la SCI, etc.) mais chaque associé paie une partie de l'impôt au prorata de ses droits dans le capital de la société. Si vous êtes non résident, c'est-à-dire si Vous êtes fiscalement domiciliés hors de France, vous êtes tenu de désigner un représentant en France (une banque, l'acheteur, un particulier ou un organisme agréé par l'administration) qui sera responsable de vous à l'égard du fisc. Cette désignation d'un représentant n'est pas exigée pour les ventes dont le prix est inférieur à 150.000 euros (cent cinquante mille) et si le vendeur possède le bien depuis plus de quinze ans. En plus si le prix de vente est inférieur à 15.000 euros (quinze mille) ou si le vendeur possède le bien depuis plus de quinze ans, aucune déclaration ni imposition n'est exigée.
Si le vendeur a la nationalité d'un état de l'espace économique européen - hors Liechtenstein - il bénéficie, sous certaines conditions, d'une exonération de taxation en cas de vente de deux résidences en France.
Les ressortissants d'un autre état qui peuvent invoquer une clause de non-discrimination peuvent également en bénéficier. Si vous pensez être dans ce cas l'enseignez-vous auprès de votre notaire pour vérifier que votre pays d'origine a conclu avec la France une convention fiscale tendant à éviter les doubles impositions et contenant une clause de non-discrimination. Dans tous les cas il est toujours préférable de savoir à quelle «sauce fiscale» vous risquez d'être mangé! Rencontrez votre notaire avant toute décision définitive, et même avant de signer un mandat de vente à un agent immobilier ou de passer une annonce entre particuliers. Vous aurez en mains toutes les informations vous permettant d'organiser au mieux les modalités de votre vente. Vous ne paierez que ce que vous devez et votre sécurité juridique et fiscale sera assurée. Si vous n'avez pas de notaire, consultez l'annuaire en ligne des notaires de France sur www.notaires.fr
