Il suffit de se promener dans les rues de nos communes pour se rendre compte que le commerce traditionnel est en train de disparaître. Source d'animation, de vie, les boutiques de nos bouchers, charcutiers, quincaillers… laissent la place à des agences bancaires, d'assurance, immobilières …
Cette "désertification" de nos centres villes inquiète les élus locaux qui pour y remédier, ont souhaité pouvoir intervenir à l'occasion des cessions de fonds de commerce.
La loi n° 2005-882 du 2 août 2005 en faveur des PME dote les communes de nouvelles prérogatives dans le maintien du commerce de proximité.
Modalités
L'article L 214-1 du Code de l'Urbanisme dispose que le conseil municipal peut, par délibération motivée, délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité à l'intérieur duquel sont soumises à un droit de préemption les cessions de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux.
Concrètement, la Commune qui le souhaite va par délibération motivée, définir un périmètre dans lequel ce droit de préemption particulier s'appliquera.
Le notaire chargé de la rédaction de l'acte de cession établira une déclaration d'intention d'aliéner comprenant le prix et les conditions de la cession.
Les modalités de la préemption sont régies par les articles L 213-4 à L 213-7 du Code de l'Urbanisme. Il s'agit des règles applicables au droit de préemption urbain et au droit de préemption dans les ZAD.
Trois hypothèses peuvent se présenter :
a) La Commune ne répond pas à la déclaration d'intention d'aliéner :
Le silence pendant deux mois de la réception vaut renonciation. Le cédant peut alors réaliser la cession aux prix et conditions figurant dans la déclaration.
b) Les conditions de la cession conviennent à la Commune
Le Maire notifie la préemption et la vente est parfaite. Le vendeur ne peut renoncer à la cession.
c) Les conditions de la cession ne conviennent pas à la Commune.
A défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation. Si le prix fixé par l'autorité judiciaire ne convient pas au cédant, celui-ci peut renoncer à la vente.
Obligations pour la Commune
L'article L 214-2 prévoit l'obligation pour la Commune, dans le délai d'un an, de rétrocéder le fonds ou le bail commercial à une entreprise immatriculée au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, en vue d'une exploitation destinée à préserver la diversité de l'activité commerciale ou artisanale du périmètre concerné. L'application des dispositions impératives du statut des baux commerciaux est suspendue pendant le délai d'un an de la prise d'effet de la cession. Toutefois, la rétrocession du bail commercial sera subordonnée, à peine de nullité, à l'accord préalable du bailleur.
Date de mise oeuvre
La mise en œuvre du droit de préemption suppose deux conditions :
- la délibération du Conseil Municipal instaurant un périmètre de sauvegarde sur tout ou partie du territoire communal,
- l'intervention d'un décret en Conseil d'Etat précisant les conditions d'application.
A ce jour, certaines Communes ont délibéré pour mettre en place ce périmètre de sauvegarde. Si ces délibérations ne peuvent être considérées comme illégales, elles ne sont pas suffisantes pour obliger le cédant à une notification de la cession de fonds de commerce, tant que le décret n'a pas été publié.
